Das BGB kennt meist recht großzügige Verjährungsfristen, was bereits in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB zum Ausdruck kommt. Dabei beginnt die Verjährung auch erst am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB).
Im Mietrecht stellt § 548 BGB jedoch eine überraschende Ausnahme zu diesen Fristen dar, die bereits so manchen Vermieter um seine Ansprüche gebracht haben. Nach § 548 Absatz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schadensersatz oder Verschlechterung der Mietsache innerhalb von sechs Monaten. Gemeint sind also alle Forderungen wegen Beschädigung (z.B. kaputte Türen) oder Verschlechterung der Mietsache (z.B. Der Mieter hat keine Schönheitsreparaturen oder Renovierung durchgeführt und der Vermieter muss streichen lassen). Die Verjährung beginnt dabei an dem Zeitpunkt zu laufen, an dem der Vermieter die Sache zurück erhält. Hier beginnen nun die Komplikationen:
Für die Rückgabe der Mietsache ist die Mitwirkung des Vermieters nicht erforderlich. Für eine wirksame Rückgabe reicht es daher aus, wenn alle Wohnungsschlüssel dem Vermieter übergeben werden. Trotz der weitverbreiteten Meinung, dass der Vermieter die Sache “annehmen” muss, reicht die endgültige Besitzaufgabe des Mieters und die Übergabe der Schlüssel (etwa Einwurf in den Briefkasten) aus, um den Verjährungsbeginn zu bewirken.
Der Verjährungsbeginn stellt einzig und alleine auf die Rückgabe der Mietsache ab, nicht auf den eventuell noch weiter laufenden Mietvertrag. Etwaige Schadensersatzansprüche können daher bei entsprechend vorzeitiger Rückgabe der Wohnung bereits kurz nach oder sogar während des noch bestehenden schuldrechtlichen Mietverhältnisses verjähren. Kurz gesagt: Der Mietvertrag spielt für die Verjährung keine Rolle.
Die Verjährung wird nur durch Einreichung einer Klage oder eines gerichtlichen Mahnbescheids gehemmt. Eine weitere Möglichkeit der Hemmung liegt in der Verhandlung über den Anspruch. Eine solche Hemmung ist jedoch nicht das einfache Anschreiben, dass Schadensersatz geltend gemacht wird und die entsprechende Antwort, dass der Anspruch zurückgewiesen wird.
Aus den genannten Komplikationen heraus ist daher der Vermieter gehalten, bei Rückgabe der Wohnung unverzüglich zu handeln. Er muss den Zustand der Wohnung feststellen, und bei vorhandenen Verschlechterungen den Mieter unter Fristsetzung zur Behebung der Verschlechterungen auffordern. Für Schäden ist diese Nachfristsetzung nicht erforderlich. Dann muss der Vermieter die Höhe der Schäden feststellen (beispielsweise durch Kostenvoranschläge) und den Mieter unter Fristsetzung zur Zahlung auffordern. Kommt der Mieter dem nicht nach, ist Klage (bzw. gerichtlicher Mahnbescheid) geboten und zwar in den sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Dieses Vorgehen kann umgangen werden, wenn die Kaution des Mieters noch vorhanden ist, da die Schäden mit dieser Kaution aufgerechnet werden können. Das klappt natürlich dann nicht, wenn der Mieter vorher – wie manchmal üblich – “abgewohnt” hat.