Der Vermieter ist zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn:

  1. Der Mieter die Wohnung bzw. die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.
  2. Der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung gefährdet.
  3. Der Mieter mit zwei Monatsmieten oder einem erheblichen Teil der Miete im Rückstand ist.

Wurde der Mietrückstand noch vor Ausspruch der Kündigung beglichen, entfällt diese Berechtigung.
Die Kündigung eines Mietvertrags hat immer schriftlich zu erfolgen. Auch die Unterschrift aller Mieter bzw. Vermieter ist zwingend notwendig – ohne sie ist die Kündigung unwirksam. Um den Zugang belegen zu können, sollte der Brief per Einschreiben verschickt werden; ein Fax oder eine E-Mail reicht nicht aus. Wenn die schriftliche Kündigung persönlich abgeben wird, sollte ein Zeugen dabei sein. Im Mietvertrag kann für beide Parteien ein Kündigungsverzicht für eine Dauer von bis zu vier Jahren vereinbart werden. Mieter und Vermieter können sich auf eine andere Kündigungsfrist einigen – diese darf den Mieter aber nicht benachteiligen. Sie darf für den Mieter also nur kürzer und nicht länger als drei Monate sein.
Trotz gesetzlich oder vertraglich geregelter Kündigungsfristen können sich Mieter und Vermieter natürlich immer auch gütlich auf ein früheres Ende des Mietvertrags einigen. Häufig ist das dann der Fall, wenn es dem Mieter, gelingt einen geeigneten Nachmieter zu präsentieren. Einen rechtlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter diesen akzeptieren muss, gibt es aber nicht.
Bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag gelten andere Regelungen.