Modernisiert der Vermieter, so ist er berechtigt, 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen im Wesentlichen alle Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, der Einsparung von Energie oder Wasser sowie Schaffung neuen Wohnraumes dienen. Eine reine Sanierung oder Instandhaltung fällt nicht darunter, wohl aber beispielsweise die erstmalige Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen, wie Spielplätzen, Grünanlagen, Stellplätzen oder eine Hofbefestigung. Eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser wird zum Beispiel durch eine der Wärmedämmung, eine Fenstermodernisierung oder die Umstellung von Nachtstromspeicherheizungen auf Gas-Zentralheizungen erreicht. Unter Einsparung von Wasser fällt der Einbau von Kaltwasserzählern oder von WC-Spülkästen mit Dosiermöglichkeiten. Die Kosten der Sanierung hat der Vermieter dem Mieter gegenüber bei der Ankündigung der Modernisierung zu nennen, soweit er sie überschlagen kann. Nicht umlagefähig sind Kosten der Instandsetzung. Dies sind Kosten der Schönheitsreparaturen, des Neuanstrichs oder der Behebung anderer Mängel, die infolge von Abnutzung oder Alterung eingetreten sind. Die Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung ist deshalb so wichtig, weil Instandsetzungskosten im Unterschied zu Modernisierungskosten nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen. Der Vermieter darf nicht nach eigenem Belieben mit Maßnahmen zur Modernisierung beginnen. Er ist vielmehr verpflichtet, dem Mieter die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen. Der Mieter hat ab dem Zugang der Modernisierungsankündigung drei Monate Zeit zu prüfen, ob er zur Duldung der Modernisierung verpflichtet ist oder die vorgesehenen Maßnahmen für den Mieter, seine Familie oder sonstige Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt, § 554 BGB. Anerkannte Härtefälle sind unter anderem unzumutbare Arbeiten, die Modernisierung bringt nicht nur Vorteile, frühere Investitionen des Mieters oder eine Luxussanierung. Die Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen erstreckt sich übrigens auch auf gewerbliche Mieter. Nach Abschluss der baulichen Maßnahmen und dem Vorliegen aller Rechnungen darf die Mieterhöhungserklärung dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden. Aus ihr muss ersichtlich sein, welche Modernisierungskosten für die jeweilige Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung sich monatlich daraus ergibt. In der Mieterhöhungserklärung müssen unter anderem der Grund der Erhöhung, eine Erläuterung der einzelnen Maßnahmen, der auf die Wohnung entfallende Teilbetrag, der angewandte Verteilungsschlüssel, die einzelnen Rechnungspositionen und ein Abzug der auf die Instandsetzung entfallenden Kosten enthalten sein. Bei Modernisierungen durch staatliche Zuschüsse oder Zinsverbilligungen sind die sich daraus ergebenden Kürzungsbeträge in Abzug zu bringen. Der Mieter hat das Recht, beim Vermieter oder dem Hausmeister Einsicht in die vorhandenen Belege der Modernisierungskosten zu nehmen. Die Miete darf nach erfolgter Modernisierung entweder nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden oder es dürfen nach § 559 BGB 11% der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Der Vermieter darf wegen der Modernisierung nur nach einer der beiden Methoden die Miete erhöhen. Da die Umlage der Kosten nach § 559 BGB in der Regel dem Vermieter mehr Gewinn bringt, wird er zumeist 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Denn nach rund neun Jahren hat er seine Modernisierungskosten über die Umlage wieder hereingeholt, der Mieter aber zahlt immer weiter. Liegt eine wirksame Mieterhöhungserklärung vor, ist die neue Miete mit Beginn des übernächsten (dritten) Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen. Der Vermieter darf zum Zweck der Modernisierung nicht kündigen. Der Mieter hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Diese Informationen ersetzen keine umfängliche anwaltliche Beratung, sondern sollen lediglich aufzeigen, dass einiges zu beachten ist, wenn Sie Sanierungskosten auf den Mietzins umlegen möchten. Falls Sie als Vermieter planen, Ihr Mietobjekt zu sanieren, so lassen Sie sich vorab beraten, um Fehler zu vermeiden. Gleiches gilt für Mieter, die von einer unberechtigten Mieterhöhung infolge einer Sanierungsmaßnahme betroffen sind.
