Von einem Mangel im mietrechtlichen Sinn spricht man, wenn die mietvertraglich vereinbarte Soll-Beschaffenheit der Mietsache nicht dem tatsächlichen Ist-Zustand entspricht. Sie weicht negativ ab. Es ist auf den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck abzustellen. Bei der Wohnraummiete ist dies das Wohnen und bei dem Gewerberaum ist der vereinbarte Nutzungszweck von der Art der in den Räumen beabsichtigten Gewerbeausübung abhängig.
Ob das Vorhandensein des Mangels auf ein Verschulden des Vermieters zurückzuführen ist, ist unerheblich.
Weist die Mietsache einen Mangel auf oder sind Maßnahmen zum Schutz der Mietsache erforderlich, ist der Mieter verpflichtet, dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhafte Verzögerung.
Der Mieter sollte seine Mängelanzeige stets mit einer unter Fristsetzung gestellten Aufforderung zur Beseitigung des Mangels verbinden. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige oder übermittelt diese nicht unverzüglich, macht er sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig. Darüber hinaus kann der Mieter ggfs. seine Rechte auf Minderung, Schadens- und Aufwendungsersatz und Kündigung verlieren.
Der Mieter kann die endgültige Beseitigung des Mangels und damit die (Wieder-) Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes verlangen. Der Mieter sollte den Mietzins dann unter Bezugnahme auf den Mangel nur „unter Vorbehalt“ bezahlen.
Durch den Mieter ist sodann die Höhe der Mietminderung zu bestimmen. Dabei handelt es sich um eine einseitige Erklärung. Es bedarf keinesfalls einer Zustimmung beziehungsweise einem Einverständnis durch den Vermieter. Die Höhe der Mietminderung ist abhängig von den Umständen des Einzelfalls.
Beseitigt der Vermieter trotz Aufforderung den Mangel nicht, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, (zusätzlich zur Mietminderung) einen weiteren Teilbetrag der Miete einzubehalten. Dieses sogenannte Zurückbehaltungsrecht ist ausdrücklich gegenüber dem Vermieter zu erklären. Beseitigt der Vermieter den Mangel, ist der zunächst zurückbehaltene Betrag wieder an den Vermieter zu bezahlen.
Gerät der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, ist der Mieter ggfs. zur Selbstvornahme berechtigt. Das bedeutet, er kann eine Fachfirma beauftragen, den Mangel beseitigen zu lassen. Die Kosten für die beauftragte Reparatur sind vom Mieter vorzustrecken. Der Ersatz der Kosten in Form von Aufwendungsersatz ist an weitere rechtliche Voraussetzungen geknüpft.
Die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache sind ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte beziehungsweise dieser ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt blieb. Die vorbehaltslose Annahme einer mangelhaften Mietsache bei Übergabe führt zu einem Verlust der Rechte. Wird die Miete ohne Vorbehalt über einen längeren Zeitraum ungekürzt gezahlt, führt auch dies zu einem Verlust der Mietminderungsrechte.