Eine Kaution ist nicht vorgeschrieben, aber üblich. Grundsätzlich darf sie den dreifachen Monatsbetrag der Kaltmiete nicht übersteigen. Mieter sind berechtigt, sie in Raten mit den ersten Mieten zu zahlen. Geraten sie mit den Zahlungen in Verzug und übersteigt der ausstehende Betrag eine Monatsmiete, dürfe der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.
Die Kaution als Mietsicherheit ist getrennt vom Vermögen des Vermieters auf einem Sparbuch anzulegen und zu verzinsen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Der Mieter kann die Kaution auch bargeldlos in Form einer Bankbürgschaft leisten. Der Nachteil daran: Banken zahlen diese Beträge aus, sobald der Vermieter sie fordert – ohne zu prüfen, ob die Ansprüche überhaupt berechtigt sind. Beide Parteien können sich auch auf eine Risiko-Anlageform mit höherem Wertzuwachs einigen. Davon ist jedoch abzuraten. Geht das Geld verloren, darf der Vermieter keine neue Kaution verlangen und der Mieter kann keine Rückzahlung der Kaution beanspruchen.
Zieht ein Mieter aus, darf der Vermieter die hinterlegte Kaution nicht ohne weiteres für sich nutzen. Zuvor muss die Berechtigung seiner Forderung zweifelsfrei feststehen. Eine Kaution dient ausschließlich dazu, die Ansprüche des Vermieters zu sichern – nicht aber dazu, um sie schneller zu erfüllen.
Vermieter können die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses noch bis zu zwölf Monate einbehalten. Das gilt insbesondere dann, wenn die Betriebskostenabrechnung noch nicht vorliegt. Dem Vermieter stehe es dann zu, denjenigen Betrag der Kaution einzubehalten, der der zu erwartenden Nachzahlung entspricht. Meist werde die Kaution allerdings innerhalb von sechs Monaten komplett zurückgezahlt. Dabei können die Vermieter die Kaution bei ausstehenden Kosten nicht einfach verrechnen.