Geht dem Mieter eine Mieterhöhung zu, bedeutet sie eine höhere monatliche Belastung, egal, ob die Erhöhung der Miete einen Wohnungsmieter oder Gewerbemieter trifft. Es stellt sich die Frage, ob die erhöhte Miete zu Recht gefordert wird. Zu unterscheiden sind die Möglichkeiten der Mieterhöhung bei preisfreiem und preisgebundenem Wohnraum sowie bei gewerblich genutzten Räumen.

Die Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind insbesondere beim nicht preisgebundenen Wohnraum vielfältig, was zu einer gewissen Unübersichtlichkeit der Materie führt.

Grundsätzlich ist der Vermieter von Wohnraum nach § 558 BGB berechtigt, den Mietzins maximal auf den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist von der Zustimmung des Mieters abhängig.

Ausnahmen gelten dann, wenn beispielsweise eine (wirksame) Staffelmiete oder Indexmiete mietvertraglich vereinbart worden ist, bei preisgebundenem Wohnraum, soweit die Mietpreisbindung nicht weggefallen ist, bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist, bei Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist.

Die Miete kann erhöht werden, wenn der Mietzins zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (sog. Sperrfrist) und das Mieterhöhungsverlangen darf nicht früher als ein Jahr nach In-Kraft-Treten der letzten Mieterhöhung (von Erhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten abgesehen) geltend gemacht werden und der verlangte Mietzins darf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und der Mietzins darf sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren (von Erhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten abgesehen), nicht um mehr als 20 Prozent geändert haben (sog. Kappungsgrenze).

Die Mieterhöhungserklärung bedarf der Textform. Außerdem ist sie zu begründen. Dem Vermieter stehen für seine Begründung die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten zum Mietwert der Wohnung oder auf drei vergleichbare Wohnungen zur Verfügung. Der Vermieter muss den Betrag angeben, auf den der Mietzins angehoben werden soll.

Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist von der Zustimmung des Mieters abhängig. Diese kann er nur dann verweigern, wenn die o.g. Voraussetzungen fehlen. Bestehen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhöhung, muss der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt, dem Erhöhungsverlangen zustimmen. Eine einmalige Zahlung der erhöhten Miete reicht nach der Rechtsprechung als Zustimmung noch nicht, eine zweimalige dann doch. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt, zu, hat der Vermieter das Recht, bis zum Ablauf von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung zu klagen. Das gilt unabhängig davon, ob die Mieterhöhung wirksam ist oder nicht. Klagt der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht, verliert er alle Rechte aus dem Mieterhöhungsverlangen.

Hat der Mieter dem erhöhten Mietzins zugestimmt, so schuldet er den erhöhten Mietzins von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf Zugang der Erhöhungserklärung folgt. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis kündigen.

Mieterhöhungen für preisgebundenen Wohnraum:

Mieterhöhungen für preisgebundenen Wohnraum (hierher gehört insbesondere der öffentlich geförderte soziale Wohnungsbau) richten sich nicht nach dem Miethöhegesetz (MHG), sondern nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG).

Ist eine Mieterhöhung im Mietvertrag ausgeschlossen, so hat der Vermieter keine Möglichkeit zur Mieterhöhung.

Ist die Mieterhöhung nicht ausgeschlossen, darf die Miete nur in drei Fällen erhöht werden:

  • wenn sich die Kostenmiete erhöht hat,
  • wenn sich die Betriebskosten erhöht haben,
  • bei baulichen Veränderungen einschließlich Modernisierungen.

In allen drei Fällen darf der Vermieter die Miete durch einseitige Erklärung erhöhen, d.h. die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.

Mieterhöhung bei Gewerberaum:

Wenn im Gewerbemietvertrag nichts über eine Mieterhöhung vereinbart wurde, ist eine solche grundsätzlich ausgeschlossen. Dies gilt auch bei langfristig abgeschlossenen Mietverhältnissen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann es geben, wenn dies für den Vermieter zu untragbaren Ergebnissen führt. Ein Anspruch des Vermieters auf Erhöhung des Mietzinses kann sich in diesem Fall über § 242 BGB nach den Grundsätzen über die Änderung der Vertragsgrundlage ergeben. Wenn im Mietvertrag die Möglichkeit einer Mieterhöhung vereinbart wurde, muss geklärt werden, ob genehmigungsfreie oder eine genehmigungspflichtige Klausel vereinbart wurde.

Bei der genehmigungsfreien Klausel unterliegt die Mieterhöhung keinen Beschränkungen. Hierzu gehören Umsatzmiete, Spannungsklauseln, Kostenelementsklauseln und Leistungsvorbehalte.

Bei der genehmigungsfreien Klausel unterliegt die Mieterhöhung gewissen Beschränkungen.

Ist im Vertrag nichts über eine Mieterhöhung geregelt, so bestehen folgende Möglichkeiten, um die Miete zu erhöhen:

  • Änderungskündigung: Der Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen und dem Mieter gleichzeitig anbieten, das Mietverhältnis künftig zu einem höheren Mietzins fortzusetzen. Können sich die Parteien nicht einigen, ist das Mietverhältnis zum Kündigungstermin beendet. Haben die Parteien einen Zeitmietvertrag geschlossen, ist diese Möglichkeit der Miterhöhung ausgeschlossen.
  • Änderungsvereinbarung: Möglich ist es auch, dass die Mietparteien vereinbaren, den bestehenden Mietvertrag in der Form abzuändern, dass künftig ein höherer Mietzins gezahlt wird.

Nachschieben von Mieterhöhungsgründen:

Damit ist das nachträgliche Begründen der Mieterhöhungserklärung gemeint, also das nachträgliche Nennen von Tatsachen, die geeignet sind, die Mieterhöhung zu begründen. Dies ist immer zulässig, wenn die Mieterhöhungserklärung formell ausreichend begründet ist. Sind dagegen nicht einmal die formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erfüllt, so führt auch das Nachschieben von Erhöhungsgründen nicht dazu, dass die Erklärung nachträglich wirksam wird. Vielmehr muss die Erhöhungserklärung noch einmal abgegeben werden.

Soweit es um eine Mieterhöhung nach § 2 MHG geht, kann die wiederholte Erhöhungserklärung auch noch im Rechtsstreit um die Zustimmungserklärung des Mieters abgegeben werden.