Der Mieter kündigt den Mietvertrag:

Wenn der Mieter den unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag ordentlich kündigen möchte, muss er sich an die gesetzlich vorgeschriebene Frist im § 573 c I BGB halten. Darin heißt es: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“ Das bedeutet, dass für den Mieter eine Kündigungsfrist für den Mietvertrag von drei Monaten gilt. Dabei muss die Kündigung bis zum dritten Werktags des ersten Monats beim Vermieter eingehen. Entscheidend ist dabei, wann das Kündigungsschreiben tatsächlich beim Vermieter angekommen ist – der Poststempel spielt keine Rolle.

Die Kündigungsfristen für den Vermieter differieren von der Kündigungsfrist des Mieters.

Der Vermieter muss längere Kündigungsfristen beachten. Diese sind abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und betragen drei Monate bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren und neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren. Auch hier muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats beim Mieter eingehen. Dem Vermieter sind hier jedoch durch den § 573 BGB sehr enge Grenzen gesetzt: Er darf das Mietverhältnis nur aus einem berechtigten Grund kündigen. Dieser liegt nur in drei Fällen vor:

  1. Der Mieter hat die vertraglichen Vereinbarungen verletzt (zum Beispiel die Miete nicht bezahlt). Dies muss jedoch schuldhaft und in erheblichem Maße sein.
  2. Der Vermieter braucht die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts (in dem Fall spricht man von einer Kündigung wegen Eigenbedarfs).
  3. Der Vermieter muss die Wohnung wirtschaftlich anderweitig verwerten, um keine erheblichen Nachteile zu erleiden und wird durch das Mietverhältnis daran gehindert.

Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist auf keinen Fall zulässig.

Darüber hinaus gibt es Sonderkündigungsrechte.

Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags für den Mieter:

Ein Sonderkündigungsrecht liegt vor, wenn eine Situation eingetreten ist, die bei Vertragsabschluss unvorhergesehen war und die untypisch ist. In diesem Fall gilt die dreimonatige Kündigungsfrist nicht. Dennoch müssen Sie die Kündigung per Brief abgeben. Typische Fälle für ein Sonderkündigungsrecht eines Mietvertrages sind:

1. Sonderkündigung wegen Modernisierung

Will ein Vermieter das Wohnhaus modernisieren, so muss er dies mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitteilen. Das Schreiben muss sowohl beinhalten, welche Arbeiten durchgeführt werden, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung nach Abschluss zu erwarten ist. Nach Zugang dieser Ankündigung hat der Mieter nach § 555e BGB ein Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag. Der Mieter kann den Mietvertrag dann bis zum Ablauf des darauf folgenden Monats kündigen. Die Kündigung wird dann zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam.

2. Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung

Wird die Miete aufgrund von Modernisierung oder Anpassung an die ortsübliche Miete erhöht, hat der Mieter stets ein Sonderkündigungsrecht. Auch eine Mieterhöhung muss der Vermieter vorab ankündigen. Dann kann der Mieter bis zwei Monate nach Zugang der Mitteilung kündigen. Die Kündigung wird dann zum Ende des darauffolgenden Monats gültig.

3. Sonderkündigung wegen Todesfall

Ein Mietvertrag endet nach dem Tod eines Angehörigen nicht automatisch. Wenn der Mieter nicht alleine gelebt hat, geht der Mietvertrag auf die lebenden Mitbewohner über. Lebte er alleine, so gelten die Erben automatisch als neue Mieter. Wenn das nicht gewünscht ist, muss die Wohnung innerhalb eines Monats nach dem Todesfall mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Für diese drei Monate muss die Miete bezahlt werden. Sofern der Vermieter kulant ist, entlässt er den Erben gegebenenfalls früher aus dem Mietverhältnis, wenn er etwa einen Nachmieter findet.

 

Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags für Vermieter:

Auch Vermieter haben in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht beziehungsweise eine erleichterte Kündigung für den Mietvertrag, doch auch hier gibt es strenge gesetzliche Vorschriften.

Besitzt der Vermieter beispielsweise ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen und wohnt er selbst in einer der beiden Wohnungen, so kann er auch ohne einen berechtigten Grund kündigen. Jedoch verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate. Dies gilt auch, wenn der Vermieter beispielsweise ein Zimmer innerhalb seiner Wohnung vermietet hat.