Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB

Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist, da sie ein berechtigtes Interesse voraussetzt, grundsätzlich nur wirksam, wenn sie – von vornherein – eine ausreichende Begründung enthält, § 573 Abs. 3 BGB. Nur ausnahmsweise ist es zulässig, nachträglich Kündigungsgründe anzuführen, die die zunächst unwirksame Kündigung wirksam machen.

Die Begründung der Kündigung muss eine hinreichend konkrete Schilderung des Sachverhalts, der zur Kündigung berechtigen soll, enthalten. Damit soll gewährleistet werden, dass der zur Kündigung führende Sachverhalt von anderen Lebensvorgängen unterschieden werden kann und der Mieter abschätzen kann, ob er sich erfolgreich gegen die Kündigung wehren kann. In dieser Schilderung müssen alle Angaben enthalten sein, die erforderlich sind, damit die gesetzlichen Voraussetzungen an den jeweiligen Kündigungsgrund erfüllt sind (z.B. alle Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung). Die Begründung muss in jeder Hinsicht der Wahrheit entsprechen. Insoweit trägt der Vermieter die Beweislast.

Das „Nachschieben“ von Kündigungsgründen ist nur in zwei Situationen zulässig. Wenn bereits die ursprüngliche Begründung der Kündigung den gesetzlichen Anforderungen entspricht und es werden später entweder auf Nachfrage des Mieters oder im Rechtsstreit zusätzliche, ergänzende Angaben gemacht. Ein Nachschieben ist unter bestimmten Voraussetzungen auch dann zulässig, wenn derjenige Sachverhalt, der in der ursprünglichen Kündigung vorgebracht wurde, nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr vorliegt. Deshalb stützt der Vermieter dieselbe Kündigung nunmehr auf einen anderen Sachverhalt, der ebenfalls ein berechtigtes Interesse an der Kündigung begründet. Die Voraussetzungen sind:

  • die ursprüngliche Kündigung war wirksam (insbesondere ordnungs- und wahrheitsgemäße Begründung),
  • der in der Kündigung angegebene Kündigungsgrund ist nach Ausspruch der Kündigung entfallen und
  • die neue Sachlage, die ein berechtigtes Interesse begründet, ist erst nach Ausspruch der Kündigung entstanden.

Auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung sind die zur Kündigung führenden Gründe in dem Kündigungsschreiben anzugeben, §§ 543, 569 BGB.