Verstößt ein Mieter gegen seine mietvertraglichen Pflichten, kann der Vermieter ihn abmahnen. Abmahnen heißt, der Vermieter fordert seinen Mieter unter konkreter Nennung des Verstoßes schriftlich auf, seinen Vertrag einzuhalten.

Die Gründe können vielfältig sein.

Der Mieter hält sich fortwährend nicht an die Ruhezeiten im Haus, er reinigt entgegen mietvertraglicher Vereinbarung nicht den Hausflur oder er zahlt die Miete nicht pünktlich bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus, sondern oft verspätet auf das Konto des Vermieters.

Eine Abmahnung ebnet oft den Weg zu einer Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen oder zu einer Unterlassungsklage.

Ein Fall aus der Praxis

Nehmen wir § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB „Kündigung wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung“, in diesem Fall ständig zu spät eingehende Mietzahlungen in Verbindung mit der Aussage „Ich zahle, wenn Geld auf dem Konto ist“. Die Eigentümerin hatte von dem Verhalten der Mieterin genug, war die Miete am 3. Werktag nicht auf dem Konto wurde eine Abmahnung verschickt. Nach ca. sieben Abmahnungen kündigte die Eigentümerin den Mietvertrag fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Amtsrichterin war auf ihrer Seite, die fristlose Kündigung verneinte sie, durch die Summe der Abmahnungen sei jedoch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durchaus gerechtfertigt. Es sei der Eigentümerin und der vertretenden Verwaltung nicht zumutbar, permanent den Mieteingang zu kontrollieren.

Eine Abmahnung ist in drei Fällen nicht notwendig und zwar, wenn die Abmahnung

  1. offensichtlich keinen Erfolg verspricht (z.B. äußert der Mieter sein vertragswidriges Verhalten fortzusetzen),
  2. die sofortige Kündigung unter Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien gerechtfertigt ist (z.B. der Mieter beleidigt den Vermieter oder andere Bewohner schwer),
  3. der Mieter mit der Zahlung seiner Miete an zwei aufeinanderfolgenden Termine in Rückstand ist oder der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.