Schönheitsreperaturen

Nach wie vor hält sich der Irrglaube, Vermieter seien fürs Tapezieren, Streichen und Parkettabschleifen nicht zuständig. Dabei gilt laut Bürgerlichem Gesetzbuch grundsätzlich erst einmal das Gegenteil. Seit Jahrzehnten haben Vermietern allerdings von der zulässigen Möglichkeit Gebrauch gemacht, Renovierungsarbeiten mietvertraglich auf die Mieter abzuwälzen. Häufig zu deren Nachteil, wie der BGH in letzter Zeit oftmals urteilte und zahlreiche Renovierungsklauseln für unwirksam erklärte.

Nach Schätzungen ist inzwischen fast jeder zweite Mietvertrag mit unwirksamen Forderungen gespickt, Altverträge vor 2002 sogar zu 80 Prozent. Ausschlaggebend dafür, ob den Mieter eine Renovierungspflicht trifft, ist der Wortlaut im Mietvertrag. Wenn im Mietvertrag eine starre Fristenregelung steht, trifft den Mieter keine Pflicht. Ein strenges Zeitkorsett, wonach bestimmte Räume zwangsweise alle zwei, drei oder fünf Jahre renoviert werden müssen, erklärte der BGH für unwirksam. Soll „mindestens“ oder „spätestens“ nach xy Jahren renoviert werden, trifft den Mieter ebenfalls keine Pflicht. Ebenso wenig bei schwammigen Klauseln, wonach die Bleibe „wie überlassen“ oder „in vertragsgemäßem Zustand“ zurückgegeben werden muss. Gleiches gilt für den Fall, dass die Wohnung nach dem Mitvertrag bei Auszug ein Schönheits-Lifting erhalten muss, ohne dass die Renovierung während der Mietzeit berücksichtigt wird. Ferner ist der Mieter nicht verpflichtet, Türen und Fenster von außen streichen oder die Tapeten beim Auszug entfernen. Gehen Detailforderungen zu weit, ist die Verpflichtung unwirksam. Allerdings dürfen Schönheitsreparaturen sehr wohl nachträglich individuell vereinbart werden, quasi durch die Hintertür. Etwa in einem Übergabeprotokoll zum Auszug. Lässt sich ein Mieter darauf ein, muss er letztlich doch renovieren, obwohl die ursprüngliche Renovierungsklausel im Vertrag ungültig war. Erst neuere, überarbeitete Mietverträge können wieder Schönheitsreparaturen auferlegen. Wer dehnbare Formulierungen wie „in der Regel… spätestens nach“ oder „normalerweise alle drei Jahre“ in seinem Vertrag findet, wird ums Renovieren nicht herumkommen. Selbst wenn die üblichen Zeitabstände (3, 5, 7 Jahre) aufgelistet werden, bleibt die Klausel wirksam. Auch die Wörter „im Allgemeinen“ oder „in der Regel spätestens“ sind vom BGH abgesegnet.

Ist eine Klausel ungültig, können Mieter noch während der Mietzeit verlangen, dass der Eigentümer eine abgenutzte Wohnung auf seine Kosten in Schuss bringt – und nicht erst zum Auszug. Renoviert der Vermieter, haben Mieter kaum Mitspracherecht, was die Farbgestaltung angeht. Außerdem ist danach eine Mieterhöhung wahrscheinlich.

Wer erst im Nachhinein merkt, dass er wegen fehlerhafter Klauseln renoviert hat, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann sich Geld zurückholen. Die Rechnung einer Fachfirma darf an den Vermieter weitergereicht werden. Beim Malern in Eigeninitiative oder mit Freunden darf neben den Materialkosten noch Lohn für die Hilfskräfte von 10 € pro Stunde verlangt werden. Dafür ist aber Eile angesagt. Immer mehr Gerichte sind der Auffassung, dass Ansprüche auf Ersatz nach einem halben Jahr nach Ende des Mietverhältnisses verjähren.

Mieter dürfen ihre Wohnung selbst renovieren. Sie können vom Eigentümer nicht vertraglich verpflichtet werden, einen Handwerker zu beauftragen. Dies hat der BGH entschieden. Dem Urteil zufolge müssen Schönheitsreparaturen zwar fachgerecht ausgeführt werden, aber lediglich „in mittlerer Art und Güte“. Dies setzt nicht zwingend den Auftrag an eine Fachfirma voraus.